中国株 ： 推奨銘柄 企業インタビュー

中国政府はインフレと成長を抑制するために引き締め政策をとっているが、香港に拠点を置く中国海外発展有限公司（COLI)のIR部門責任者マイケル・ジアン氏は、COLIがその政策に明るい要素を見出していると語った。
「第１四半期に、私どもは150万平方メートルの用地を55億香港ドルで新たに取得しています。競争が減ったため、去年よりも安い価格で取得することができました。中小の開発業者の中には、引き締め政策によって財政難に陥ったところもありますし、外国人投資家にとっては、中国の不動産市場への参入が以前よりも困難になりました。こうした動向は、開発用地の取得競争が減ったという意味で、私どもには有利に働いています。」 COLIは今年、約450万平方メートルの開発用地の取得を予定しているが、チャンスがあれば、これをさらに増やすことも検討中だ。 「価格が安くなり、われわれのキャシュ・フローが予想以上であるという状況になれば、昨年もそうでしたが、目標以上に取得することは十分あり得ます。」

COLIの昨年の売上高は、予想を上回る223億香港ドルに達し、900万平方メートルという計画の3倍もの土地を取得した。本土の一部、特に深センでの価格調整が続いていることが、COLIを利している。深センの住宅価格は、昨年10月の高値を付けてから20パーセント下がっているという。
「中国の不動産市場で暴落が続いているため、住宅の購入者たちは冷静になり、業者を選ぶようになったのです。プロジェクトが完成するのかどうかもわからないような名のない開発業者を選んでリスクを取るよりも、COLIのような大手で名の通った開発業者を選ぶようになっています。」

本土の銀行は貸し渋りをするようになっているが、ジアン氏によると、それは同社にとっては大きな問題ではないという。
「私どもは、今年の住宅販売から270億～300億香港ドルのキャッシュ・フローを得られると予想していますし、少数派株主から30億香港ドルほどの資金注入もありますので、今すぐ資金の手当てが必要という状況ではありません。また私どもは、本土の銀行から200億人民元のスタンドバイ・クレジット・ファシリティを得ておりますが、ここでより安い資金を調達できるので、それにはまだ手を付けていません。私どもは香港に拠点を置いているために、本土では7パーセントの金利コストがかかるところを、3パーセントで資金を調達できるのです。」
「私どもの総資金調達力比率は現在30パーセント前後で、40パーセント以下という目標の範囲内に十分おさまっています。」

中国が引き締め政策を取っているにもかかわらず、COLIは、この先4、5年にわたって、平均20パーセント以上の収益増を目標としている。「中国の不動産市場は巨大なので、COLIを含む最大手の開発業者の中にも、1パーセントのシェアを持っていると自信を持って言える会社はないのです。」
「私どもの目標は、この先3年で、現在は1パーセントに満たない市場シェアを2倍にすることです。そして、現在21の大都市に進出しているわけですが、これを25都市に拡張したいと考えています。」

COLIは、有機的な成長、合弁、合併と買収という3つの柱からなる戦略を続けようとしている。
「土地の買収の他に、私どもはプロジェクト用の会社を買収しています。それぞれの会社は、一つのプロジェクトを遂行する目的で設立されているのです。」
「私どもはまた、合弁もやってきましたし、これからも続けるつもりですが、この選択は資金繰りが大変だという理由ではなく、こうした方法が皆にとって好ましい結果をもたらすと考えているからです。例えば、一等地にある優良物件をめぐる競争が激しいと、土地のコストが急騰してしまいます。それよりは、ライバルたちが合弁して、皆が利益を得る方がベストなのです。」
本土の高級住宅プロジェクトが、COLIの主要な事業であることに変わりはない。一方で、同社は、安定的な収入源として、投資不動産のポートフォリオを作り上げていくことも計画している。「住宅プロジェクトの利益は高く、回転も早く、本土の多くの地域で需要は高止まりしています。しかし私どもは、徐々に投資不動産のポートフォリオを作り上げています。その中には、今年中に北京に完成予定の中国海外プラザとショッピングの複合施設が含まれています。」

12月の末時点で、COLIは約10万平方メートルの投資ポートフォリオを所有している。昨年の賃貸収入は、前年比18.7パーセント増の1億2400万香港ドルであった。
ジアン氏によると、COLIは350万平方メートルのプロジェクト（ほとんどが住宅）を今年中に完成させる予定であるが、これは昨年の165平方メートルの2倍以上である。 彼は、この先数ヶ月の住宅価格動向は、需給次第で都市ごとに異なってくるであろうと予想している。 「北京では需要が多いので、オリンピック後でも大きな価格の下落はないと考えています。しかし、北京や上海の郊外では、年の後半に弱気な圧力が見られるようになるかもしれません。」
ジアン氏によると、COLIは香港で小型のプロジェクトを続けるつもりだという。 「香港の不動産市場は非常に成熟しており、土地の価格も高いので、成長の可能性は限られています」と、彼は語った。 「マカオでは、最終的にはトップクラスの開発業者になりたいと考えていますが、マカオの市場は中国と比べると小さく、今後ともわれわれの主要フォーカスは中国であると思われます。」

(1米ドル＝7.8香港ドル、7.0人民元）